Le plomb est un matériau qui a particulièrement été utilisé dans la composition des revêtements de biens immobiliers construits avant 1949. Par exemple, des peintures à base de plomb sont encore présentes dans les vieux immeubles en copropriété. Ce qui représente un risque sanitaire pour les occupants du bien.

La loi du 29 juillet 1998 impose aux biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949 à établir un « Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb » ERAP. Il doit être effectué par un expert. Cette loi a été remplacée par l’arrêté du 27 avril 2006 avec le nouveau nom du diagnostic obligatoire plomb. Son second nom est Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). L'obligation de réalisation de l'expertise du bien est appuyée par le Code de la Santé publique avec l'article L1334-8.

Le constat de risque d'exposition au plomb doit être réalisé dans plusieurs cas de figure :

• Mise en vente d'un bien immobilier. En individuel ou en copropriété selon l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb.
• Mise en location. La mesure en concentration du plomb est annexée au bail d’habitation depuis le 12 août 2008 pour la signature du contrat de location.
• Pour des travaux ou la destruction d’un bâtiment. Cela permet de protéger les ouvriers sur les chantiers.

Le diagnostic plomb fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires. Il est à réaliser avant toute transaction immobilière. En cas de promesse de vente, il est à la charge du propriétaire. Il doit le constituer avant la signature de l’avant-contrat chez le notaire. Cette analyse technique est incluse dans le Dossier de Diagnostics Techniques qui sera remis à l’acquéreur du bien pour conclure la vente.

Si l'expertise plomb est absente du DDT, le vendeur encourt 300.000 € et une peine de 2 ans de prison après enquête de la DGCCRF. Dans le cas d'une vente d'une résidence, l'acheteur peut décider d'intenter une action en justice pour un prix de vente inférieur ou même d'annuler la transaction. Si des traces de plomb dangereux sont éventuellement détectées et que le propriétaire n'effectue pas les travaux nécessaires, le préfet peut lui en ordonner l'exécution ou le faire d'office.

En cas de détection d'une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm², et que le plomb est exposé, le propriétaire doit alors :

• engager des travaux au plus vite pour remettre aux normes le logement
• doit informer les autres parties engagées dans le processus de transaction immobilière

Un diagnostic pour les immeubles d exposition au plomb crep est également disponible, mais aussi pour les immeubles d habitation construits avant 1949.

Durant la visite du diagnostiqueur pour la réalisation du CREP et d’autres et d’autres diagnostics obligatoires. Ce dernier examine l’ensemble des revêtements du bien immobilier. Il se concentre sur ceux ayant de fortes chances d’être composés de plomb :

• Murs
• Plafonds
• Fenêtres et volets
• Portes et plinthes

Chaque zone se nomme Unité de Diagnostic (UD).

Le diagnostic immobilier plomb se réalise en 6 étapes distinctes :

1. Visite du logement par le diagnostiqueur
2. Repérage et listage des éléments du bâtiment susceptibles de présenter des revêtements contenant du plomb.
3. Réalisation des mesures XRF à l’aide d’un analyseur à fluorescence X accompagnées de la réalisation des prélèvements d’écailles de revêtements peinture.
4. Qualification de l'état de conservation du revêtement peinture, sauf quand le seuil de 1 mg/cm² est respecté.
5. Le diagnostiqueur réalise un croquis de repérage des revêtements contenant trop de plomb.
6. Rédaction et remise du rapport complet avec les recommandations au propriétaire

Les rayons X émis détectent les raies résultantes du spectre de fluorescence "K" et "L" spécifiques pour ce type de matière. Cela concerne également les surfaces en profondeur comme les canalisations en plomb.

À la fin de l'inspection du bien, le diagnostiqueur remet au propriétaire un rapport. Il lui indique la présence ou non du plomb dans ses revêtements.

Si la présence est avérée grâce au diagnostic du plomb, un seuil réglementaire est prévu pour définir la dangerosité de l’état du bien immobilier. Ce seuil est de 1 mg/cm² de concentration de plomb au maximum. Il prend en compte l’état de dégradation des équipements.

Si la présence dépasse le seuil autorisé, le propriétaire/bailleur doit obligatoirement en informer le futur acquéreur ou locataire. Si des peintures du
bien sont considérées comme trop dégradées, des travaux doivent être entamés par le propriétaire.

Une Unité de Diagnostic est reliée à une classe de 0 à 3 qui définit l'état de dégradation de la zone par le plomb :

Classe 0 : Concentration inférieure à 1mg/cm²
Classe 1 : Non dégradé ou non visible
Classe 2 : Etat d’usage
Classe 3 : Dégradé

Il est primordial de sécuriser le logement à usage d habitation, à travers le recouvrement des revêtements au plomb. Voire leur suppression pour éviter la dégradation du bien Le propriétaire doit contacter dans les plus brefs délais une société spécialisée dans les travaux de plomb. Ces travaux comprennent le traitement des poussières de peintures au plomb, ainsi que le traitement des déchets.

Exemple : le mur de la zone A est désigné par « Mur A », donc :

• Mur A – Porte 1
• Mur A – Fenêtre 1

De plus l’auteur du constat devra identifier pour chaque UD son substrat et son revêtement. Par examen visuel et en fonction des caractéristiques physiques du matériau. On entend par substrat, un matériau sur lequel un revêtement est appliqué (plâtre, bois, brique, métal…).

Ceci nous donnera donc : mur A – Porte 1 ; substrat Bois ; revêtement peinture.

Votre bien immobilier est récent ? Il n'y a pas de raison que cette matière soit présente. Pour les biens dont le permis de construire date d’avant 1995, la plomberie peut être concernée. Le seul cas où l’on peut suspecter la présence de plomb est si le permis de construire remonte à avant 1949.

Cependant, avec seulement un examen visuel, le diagnostic plomb est indétectable. La seule solution reste donc de faire appel à un diagnostiqueur immobilier pour établir un diagnostic plomb.

Après certification de la présence de plomb avec le diagnostic dépassant le seuil réglementaire autorisé, le propriétaire a le choix entre deux types de travaux selon l’étendue et l’état de dégradation des revêtements.

Le diagnostic de plomb avant d'effectuer des travaux et démolition a pour objectif de rechercher de plomb dans les peintures et tapisseries. Elle se déroule avant la démolition ou travaux sur des bâtiments dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Cette expertise immobilière avant travaux sert à protéger les ouvriers sur le chantier face aux expositions directes comme l'intoxication auxquelles ils sont confrontés quotidiennement. Comme pour le constat de risque d'exposition au plomb d’un bien immobilier pour la vente ou location, des travaux
par des entreprises spécialisées seront obligatoires si la présence de plomb dépasse le seuil maximal autorisé. Il est nécessaire d'éviter les états des risques et risque d'intoxication. Il est par ailleurs obligatoire pour des travaux ou démolition, à l'instar du repérage amiante.

Pour la réalisation d'un diagnostic immobilier plomb avant travaux, la méthodologie du diagnostiqueur est la suivante :

• Étude des documents mis à disposition par le maître d’ouvrage : croquis,plans, historiques du bâtiment
• Visite de l’ensemble du bâtiment avec la définition des Unités de Diagnostic : murs, plafond, conduits, etc.
• Mesurage des concentrations en plomb des Unités de Diagnostic qui sont ensuite classées en fonction de leur concentration
• Élaboration du rapport : résultat des mesures, classement des UD, liste des éléments en plomb métallique

Le constat de risque d'exposition en présence de plomb doit être fourni au nouveau locataire par le bailleur lors de la mise en location, soit lors de la signature du contrat du bail pour le contrat de location.

Dans ce cas, le CREP concerne uniquement les parties communes des immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Pour les biens construits après 1949, cela n'est pas obligatoire, mais vous pouvez tout de même demander au syndic de vous en présenter une copie à titre d'information auprès des locataires.

Cependant, pour la location, il ne doit pas à être mis à jour en cours de bail, ni à être présenté de nouveau en cas de tacite reconduction. Si le diagnostic n'est pas présenté à la signature du bail, le locataire peut se retourner contre le propriétaire bailleur du bien. En cas de présence de plomb avérée avec un seuil supérieur à 1 mg/m2, le propriétaire devra payer des dommages et intérêts et devra annuler le bail sur demande du locataire.