Ce diagnostic technique est obligatoire pour les nouvelles copropriétés, ainsi que pour les copropriétés insalubres.

• Par nouvelle copropriété, on entend un immeuble de plus de 10 ans qui a fait l’objet d’une mise en copropriété. C’est le cas d’un bâtiment qui vient d’être divisé en plusieurs lots privatifs et communs.
• Les copropriétés insalubres sont définies comme des logements qui ont fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et pour lequel l’administration demande au syndic de copropriété de lui produire un DTG. Attention, c’est le préfet qui décide d’engager une procédure d’insalubrité d’un immeuble.

Dans ces deux cas, le diagnostic technique sera obligatoire. Cependant, l’AG peut décider de réaliser un constat à la majorité simple.

Avant toute chose, les copropriétaires doivent donner leur accord pour procéder à un diagnostic. D’après l’article L731-2 du code de la construction et de l’habitation :

« Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en oeuvre. »

Quand le rapport sera réalisé, il sera présenté aux copropriétaires pendant l’AG. Durant cette assemblée, les copropriétaires doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux et ses modalités de mises en oeuvre.

Le DTG doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le technicien doit donc :

• Disposer des compétences pour le diagnostic à établir
• Avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle
• N’entretenir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ».

Le DTG copropriété contient toutes les informations essentielles concernant le bâti de la copropriété. Il comprend :

• Analyse l’état apparent des parties communes et des équipements communs
• État de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
• Analyse des améliorations possibles de l’état de l’immeuble
• Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou audit énergétique
• Liste des travaux nécessaires à la conversion de l’immeuble et évaluation du coût des travaux

Si le DTG établit si des travaux seront nécessaires sur le bâtiment. Le syndicat de copropriétaires devra inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en oeuvre. Les travaux seront dans la plupart des cas financés par le fonds de travaux. Il est mis en place pour financer les dépenses de travaux obligatoires.

Dans le cas où le diagnostic révèle qu’il n’y a aucuns travaux à effectuer sur les dix prochaines années, le syndic n’est pas dans l’obligation de constituer un fonds de travaux.

Le texte juridique ne fixe aucune durée de validité précise pour cette expertise. Cependant, comme le DTG contient une liste de tâches à accomplir dans les 10 prochaines années, on peut conclure qu'après cette période, le diagnostic perd de sa pertinence.

De plus, la période de 10 ans peut ne pas convenir à toutes les copropriétés. En effet, il est difficile d'imaginer qu'aucun entretien ou travaux n'ont été effectués en dix ans. Ainsi, nous vous recommandons de mettre à jour régulièrement le rapport technique global tous les 2 ou 3 ans pour permettre aux copropriétaires d'appréhender les futurs travaux et valoriser le patrimoine immobilier de chacun.

• Articles L731-1 et L731-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
• Article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.